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プロが教える中古マンション購入で失敗しない5つのポイント2019.08.26
こんにちは。
八王子市・日野市を中心に安心して長く暮らせる住宅リフォームを
提案している新井建設、 一級建築士の新井与四和（あらいよしわ） です。
中古マンションを購入する際に目が行きがちなのは、間取りや室内のきれいさなどですよね。
でも、実はもっと重要なポイントが5つあります。
今回は、多くの物件のリフォームを手がけてきた当社が、中古マンションの見分け方をご紹介します。
この５つのポイントさえ抑えれば、購入してから後悔することはありませんよ。
ポイント1.「予算」
中古マンションを選ぶ前に決めておかなければならないのは、なんといっても予算です。
中古マンションにかかるお金は、物件費用だけではありません。
入金時期は、契約時・引渡し時まで・入居後の３回です。
[支払いの時期と金額の目安]
■契約時に払うもの
・手付金（価格の約10%）
・仲介手数料の1/2（購入金額の3.24%＋6.48万円が上限）
■引渡し時までに払うもの
・印紙税（2万円）
・購入物件の残金
・仲介手数料の残金
・火災保険料（プランによるが、相場は15万円程度）
・その他諸費用
・登記費用
・登記手続き費用（約10万円程度）
・住宅ローン保証料（フラット35を利用する場合は0円）
・フラット35を利用する場合は適合証明手数料（約5万円）
・フラット35を利用する場合は事務手数料（融資金額の2.16%）
・固定資産税・都市計画税の清算金
■入居後に払う
・固定資産税
・不動産取得税
・住宅ローン
・リノベーション費用
・管理費・修繕費
・引越し費用
・カーテンや照明器具、エアコンなどの費用
ポイント2.「立地」
中古マンションを購入するのに、立地は大変重要です。
購入条件で多いのが、職場に通いやすい・子育てしやすい・実家に近いなどで、条件に応じて住みたいエリアが絞られてきます。
住みたいエリアがおおよそ固まったら、次はライフスタイルに合わせた細かな条件です。
条件を箇条書きにしてみるのも良いでしょう。
移動手段は公共機関がメインか自動車がメインか、
病院やスーパー、コンビニ、学校が近くにあるかは重要なポイントです。
そのほか子育て世帯やペットを飼っているなら散歩ができるような大きな公園があるかなど、
実際に生活することを考えると、立地も定まってくるでしょう。
ポイント3.「広さ」
部屋の広さや部屋数など、広さは住む人数にもよります。
国土交通省の住生活基本計画（H23年）では、以下のような目安が算出されています。
[都市居住型住宅の目安]
単身者：40㎡
2人以上の世帯：20㎡×世帯人数＋15㎡
これを人数で計算してみると、以下のようになりました。
住宅広さの目安
1人 40㎡
2人 55㎡
3人 75㎡
4人 95㎡
5人 115㎡
この目安は、“豊かな住生活の実現の前提として多様なライフスタイルに
適応するために必要と考えられる住宅の面積に関する水準“とされています。
（参考：国土交通省 住生活基本計画https://www.mlit.go.jp/common/001123468.pdf）
たとえば夫婦と子ども1人の３人世帯の場合、75㎡ほどの広さで、こども部屋・夫婦の寝室・リビングの2LDKなどが理想です。
ポイント4.「管理」
実は中古マンションでもっとも気をつけなければならないのが「管理」です。
通常マンションには管理組合があり、ほとんどは管理会社に委託しています。
管理の内容は、修繕や清掃などが主で、住人は毎月管理費を支払い、その中から修繕などが行われます。
問題なのは、管理費がリーズナブルな中古マンションは管理がずさんな場合があるということです。
毎月の管理費は安いに越したことはありませんが、あまりにも安いと以下のような問題が出ることがあるので注意しましょう。
・共有部分や周辺の清掃がきちんとなされていない
・ゴミ置き場のブン別がグチャグチャで清掃もあまりされない
・駐輪場に長年使われていない放置自転車があり、いつも満杯状態
・集合ポストの下に折込みチラシが散乱している
などなど
また、管理会社によっては、不当な運営で修繕積立費の残高が少なくなる・管理費の値上げなどもあるため、
管理会社が入っていても、住人同士できちんと管理組合を監査しているかどうかも、判断する鍵となります。
ポイント5.「建物の状態」
建物の状態も管理が関係してきますが、建物は劣化に伴って修繕が必要です。
劣化が見つかった際にしっかり対処していないと、外観にヒビが入っていたり、
塗装が剥げてそのままだったりということがみられます。
きちんとした管理がなされていれば、修繕積立金で定期的な大規模修繕工事などが行われ、
耐震や水漏れなどの心配はないでしょう。
また、購入後にリフォームする場合、構造に問題があると思い通りのリフォームができないことがあります。
ヒビや錆、地盤沈下による段差などは誰でも見て分かるものですが、
内部の構造などに関しては一級建築士や住宅診断士などのプロに見てもらうと安心です。
集合住宅の場合、内部の不具合はどうにもならないため、購入前にきちんと検査して確認しておくのがおすすめです。
プロがすすめる中古マンション購入のポイントのまとめ
中古マンションを購入する際に、抑えておきたいポイントは以下の5つです。
・予算
・立地
・広さ
・管理
・建物の状態
中古マンションの購入を検討の際には、以上のことを踏まえて、悔いを残さず納得のいく物件を見つけてください。
また、内覧の注意点に関しては、以下のページで詳しくお話していますので、併せてお読みください。
「中古マンションを内覧する際の注意点」（リンク）
